Процесс покупки недвижимости в Португалии

Португальская недвижимость крайне привлекательна для потенциальных покупателей из других европейских стран и из других уголков мира. Сменить промозглые холодные дни и снег на красивое и солнечное побережье Атлантики предпочитают многие. Благодаря этому покупка недвижимости в этой красивой и развитой стране, особенно на побережье, способна принести выгоду как в плане отдыха, так и в финансовом плане. К тому же, законодательство Португалии и продуманная налоговая политика делают инвестиции еще более привлекательными, прозрачными и выгодными. Например, специальная программа «Золотая Виза» позволяет получить вид на жительство в Португалии по упрощенной схеме. Законы этой гостеприимной страны не ограничивают иностранных покупателей в вопросах капиталовложений в недвижимость.

Недвижимость в Португалии весьма разнообразна. Здесь можно купить и шикарные виллы и таунхаусы в Алгарве, где отдыхают ценители шумных и веселых развлечений; традиционные дома сельского типа в Алентежу, где вам будут предоставлены все возможности комфортного, размеренного и уединенного отдыха на лоне природы; просторные и модные апартаменты и квартиры в столице Португалии — Лиссабоне, где можно по достоинству оценить все удобства жизни рядом с развитой инфраструктурой.

1. Получение NIF (Идентификационный номер налогоплательщика)

Он необходим как для покупки недвижимости, так и для открытия банковского счета в Португалии, а также для осуществления целого ряда финансовых и юридических операций (подписание контрактов, договоров, покупка телефона и прочее).

Важно отметить, что для граждан стран, не входящих в ЕС, необходимым является назначение Финансового представителя в Португалии, являющимся гарантом исполнения наложенных на вас налоговых обязательств. Разумеется, в качестве Финансового представителя необходимо выбирать исключительно лицензированного специалиста.

Необходимые для получения NIF документы:

• паспорт;
• документ, подтверждающий место жительства (к примеру, счет на оплату коммунальных издержек);
• контракт, заключенный с Финансовым представителем.

Важно! – Документы должны быть переведены на португальский язык без нотариального заверения перевода.

2. Открытие счета в одном из португальских банков

В теории, данное требование необходимо только в случае привлечения вами к сделке банковского кредитования. В ином случае, денежные переводы, как правило, проводятся через банковский счет вашего юриста. Но сам факт наличия у вас счета в португальском банке позволит в дальнейшем осуществлять через него налоговые отчисления, оплачивать коммунальные издержки и проводить другие операции.

Необходимые для открытия счета документы:

• ксерокопия заграничного паспорта с действительной Шенгенской визой;
• NIF (Индивидуальный номер налогоплательщика);
• документ, подтверждающий место жительства (выписка из Домовой книги, счет на оплату коммунальных издержек);
• справка от работодателя, удостоверяющая вашу должность, размер заработной платы или копия с документа о госрегистрации вас в качестве предпринимателя с приложением выписки о состоянии вашего бизнес-счета;
• открытие депозита на сумму 50-300 евро (зависит от банка).

3. Предложение о покупке недвижимости

• После того как вы определились с объектом, вам следует сделать «предложение о покупке». Безусловно, стоит проконсультироваться у вашего риэлтора, каким образом правильнее вести переговоры и добиться лучших условия сделки для удовлетворения всех сторон.
• После согласования суммы сделки вам необходимо внести залог. Который обычно составляет от 1 до 1,5% от общей суммы и оплачивается чеком. Кстати, если сделка не состоится, он возвращается вам как покупателю в полном объеме.
• Далее происходит внесение средств на депозит (10-20% суммы сделки), и недвижимость снимается с продажи. Наступает время проверки адвокатом всей необходимой документации по объекту.

Если сделка происходит с привлечением кредитных средств, то проводится оценка недвижимости профессиональным специалистом в этой области. Его заключение прямым образом влияет на сумму выдаваемого вам кредита.

Важно! – Сделки с недвижимым имуществом на территории Португалии могут проводиться только с привлечением агента, обладающего лицензией AMI. Деятельность таких агентов находится под контролем государства.

4. Заключение предварительного контракта

• После согласования всех нюансов сделки сторонами подписывается «Contrato de Promessa de Compra e Venda». Это предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются важнейшие детали, такие как: стоимость объекта, срок и способ оплаты, дата заключения главного контракта и прочее.
• После подписания предварительного контракта происходит внесение средств в размере 10-20% от оговоренной стоимости недвижимости. Продавцу передается чек. Данный депозит не возвращается покупателю в случае отмены сделки! Если сделка срывается по вине продавца, то он обязан возместить сумму депозита в двойном размере. Contrato de Promessa de Compra e Venda может быть заключен как сторонами сделки, так и их доверенными лицами.

Важно! – Если вы не владеете португальским языком, то при заключении контрактов необходимо присутствие переводчика, так как они должны быть оформлены на португальском языке.

5. Заключение основного контракта по приобретению недвижимости

Как правило, период от заключения предварительного и основного контракта уходит на юридическую подготовку документов и занимает несколько недель или даже месяцев.

Необходимая документация:

• Certidão de Teor (выписка из регистрационной палаты сроком действия 6 месяцев, в которой прописывается местоположение, тип недвижимости и данные о собственнике);
• Caderneta Urbana/Rustica Predial (выписка из налоговой инспекции или домовая книга, где указаны данные о постановке недвижимости на налоговый учет, местоположении, площади, количестве помещений);
• Licença de Habitação (жилищный сертификат из муниципалитета, которой подтверждает соответствие недвижимости, возведенной позднее 13 августа 1951 года, нормам строительства);
• Ficha Técnica de Habitação (паспорт недвижимости для объектов, возведенных после 30 марта 2004 года, с жилищным сертификатом и выпиской из налоговой, данными о подрядных и строительных организациях, несущих ответственность за качество строительства);
• Estado ao Direito de Preferência (отказ от права преимущественной покупки, который необходим, если приобретаемая недвижимость является объектом исторической значимости, приоритетное право на покупку которого принадлежит муниципалитету);
• Certificado Energético (энергосберегающий сертификат, который отражает соответствие объекта существующим нормам с присвоением категории);
• Документ о временной регистрации права собственности, который выдается банку в случае привлечения его кредитных средств на покупку недвижимости (регистрационной палатой предоставляется копия, действительная 6 месяцев);
• Страховой полис на имущество.

На данном этапе заключения сделки покупатель должен оплатить IMT (налог на переход права собственности) и Imposto do Selo (Гербовый сбор). Перед заключением Ecritura Publica (основного договора купли-продажи) происходит его зачитывание обеим сторонам сделки нотариусом. Регистрация договора и фактический переход права собственности происходит в Департаменте кадастрового учета и Налоговом департаменте.